中国消费者报报道（记者聂国春）消费者购房后，开发商因借款纠纷被法院查封名下房产，消费者所购房屋也往往会被法院申请执行拍卖。7月24日，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）正式实施。《解释》明确，买房人的生存居住权要优于债权人的财产债权，这也为深陷烂尾楼困局的真实权利人撑起权益“保护伞”。
排除强执不再限于唯一住房
所谓执行异议之诉，是指针对强制执行中发生的财产争议提起的诉讼。该制度的立法价值，在于保护案外人的合法财产免于被作为被执行人的财产进行处置。比如，买房人根据合同约定向开发商支付了房款，但还没办下房产证，房产仍在开发商名下，若开发商因债务纠纷导致名下房屋被法院查封执行，买房人可通过提起“执行异议之诉”主张权利。
《解释》第十一条明确，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行牛宝宝，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。
最高人民法院民一庭副庭长吴景丽表示，《解释》的一大亮点是放宽了对房屋类型、套数、性质的限制，将保护范围从“保护居住需要”拓宽为“保护居住生活需要”。
据了解，此前法律规定，如果被执行的房产是买房人的唯一房产，可排除强制执行，但如果买房人还有其他房产，则不能排除强制执行。而“居住生活需要”则不再限于家庭唯一住房，可涵盖改善型住房。
最高人民法院一同发布的典型案例便很好地体现了《解释》的上述精神。案情显示，某开发商因借款纠纷败诉，被法院查封执行其名下房产，其中包括案外人韩某平、王某夫妇购买的房屋。王某夫妇提起执行异议之诉后，二审法院认为，案涉房屋虽不是王某夫妇唯一住房，但地理位置更优越、配套设施更完善、教育资源更优质，符合改善型住房的需求，应属满足生存权的合理消费范畴，其享有的民事权益足以排除金钱债权的强制执行。在另一则案例中，农村进城人员在城市购买了房屋，老家也有房屋，虽然此时有两套房屋，但法院审理后认为，进城购买的房屋属于为满足居住生活的需要。
“法院在审理案件过程中，应侧重于实质审查争议房屋是否关乎案外人家庭正常居住生活，而不应以住房套数作为唯一判定标准。”吴景丽表示，对于不违背“房住不炒”政策、符合刚性或改善性住房需求的情形牛宝宝，应认定属于满足生存权的合理消费范畴，都依法予以保护。
预告登记可排除强制执行
除了去除存量住房的强制执行风险，《解释》还推动减少生存权与抵押权利益的冲突，通过“减增量”主动防范风险。
《解释》第十二条第一款、第十三条、第十九条，对不动产买受人向预售资金监管账户交付价款、将价款交付执行以及办理预购商品房买卖合同预告登记形成排除执行的效力进行了规定。《解释》明确，执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除的前提下，买房人作为案外人提出执行异议之诉，要求排除预售资金监管账户相应购房款的强制执行的，人民法院应予支持。对于已将价款交付执行的购房人，面临房地产开发企业为债务人的强制执行时，应当依法予以保护。购房人交付法院执行的价款，可以由执行法院予以发放申请执行人以代替被执行人清偿相应债务。房屋买受人依法进行预告登记的，可以排除他人通过交易、强制执行等方式取得物权登记的可能性，故预告登记权利人提出执行异议之诉，请求停止处分的，应予支持。
北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，《解释》不仅鼓励买房人积极办理房屋预告登记，防范一房二卖及开发商债务风险，而且在一定情况下，可以执行法院冻结的预售资金监管账户，排除相应购房款的强制执行并申请发放，这对于解除购房合同的烂尾楼业主意义重大。
合并审理减少当事人诉累
据了解，案外人针对查封财产提起执行异议之诉的同时，还可能要求确认查封财产归属，或者请求办理过户手续等。因缺乏明确的规定和制度安排，实践中此类关联诉求往往被以种种理由拒之门外，或者在判决中未得到明确回应。另一方面，为对抗执行，案外人在异地法院起诉并依据另案生效法律文书提出排除强制执行也较为常见。
为实质性化解矛盾纠纷，防止程序空转，遏制虚假诉讼，减少当事人诉累，《解释》第四条对案外人提出确权请求在执行异议之诉中一并处理进行了细化规定。《解释》第五条明确，除法律另有规定不宜合并需要分别立案的外，人民法院对案外人提出的返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求的，原则上可以合并审理。《解释》第十一条、第十八条等条款亦规定，商品房消费者、被征收人等起诉请求办理不动产所有权转移登记手续的，依法予以支持。
“《解释》的程序条款和实体条款相互配合，有力维护了当事人合法权益。”吴景丽说。
执行异议之诉如果得到法院的支持牛宝宝，法院就会判决停止执行。但实际生活中，有些案涉房产已经被执行拍卖了，此时如何保障案外人的权益？《司法解释》对此明确，买房人可要求取回拍卖的房款。
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